中国房地产市值已经超过450万亿，为何还不见房价下跌？

不同意题主不见房价下跌的说法，谁说房价没有下跌？近年来政策频出的市场调控之下，我国房地产市场的价格整体上是下跌了，这是事实，看各地的相关数据就会一目了然了，但是不是大跌或急跌，而是缓跌。具体到各地，有的地区跌幅大些，大部分地区跌幅小些，个别地区没跌反升，不一而论。如北京，二手房均价从2017年3.17新政前的67497元/平米，降到目前的59898元/平米，两年下跌11.3%。至于原因，仁者见仁，智者见智。主要是政策导向，流动性，及利益集团平衡共振的结果。

1、我国房地产市值数据还原

先纠正一个说法，450万个亿的数据立不住，有高估之嫌。这个说法最早是潘石屹在2018年11月18日的财新峰会上说，“我国房地产市值已超450万亿”的。但经不住推敲，根本站不住脚。为什么呢？

先说这450万亿是怎么计算出来的？根据国家统计局数据，我国人均居住面积为40.8平方米，我国总人口约为13.9亿人，2017年我国每平米平均房价约为7892元，把这三个数据相乘，结果是447.6万亿人民币，约为450万亿人民币。貌似没错啊？

可是这450万亿的说法只能骗外行。因为有一个数据是偷换了概念的，就是2017年7892元的住房均价样本是城镇商品房的数据，并不包括农村住房，农村没有统计局录入的商品房数据。计算结果当然就有问题了，被人为夸大了很多。

下面采用正确数据，重新估算一下。由于农村的房价缺乏真实全面的数据，所以我们只统计城镇情况。我国城镇人均居住面积越为36.6平方米，城镇人口约为5.9亿人，2017年新建商品房每平米均价约为7892元（二手房很难统计到真实数据，正常逻辑低于新建商品房），把这三个数据相乘，结果是170万亿人民币。这个数据还差不多。

个人认为中国房地产市值，从流动性上讲，主要标的为城镇住房。至于农村的房子，绝大多数都是自住，市场流通性极小，缺少价格上的参考意义，和本篇文章要讨论的问题没有多少市场意义上的关联，如果非要加上农村流动性好的房子，就是在170万亿上做加法。有多少呢？不好统计，往多了说吧，加上70万亿。从这个角度讲，我认为，我国房地产市值约有170万亿~240万个亿，离450万个亿差得远呢。如果这个数据成立，就意味着农村的房子也可以是5000~6000元，或7000~8000元/平米，泡沫不破岂不成了神话？

2、让房地产市场下跌不难，急跌大跌难

泡沫大了，国家政策想要房价跌，就一定会跌。政策发力，下跌不难，房价也需要跌一跌，但不能大跌、急跌，不符合国情民意。主要原因有两个，一个是政策导向上讲求稳字当先；另一个是市场沉淀资本多，流动性有限。房地产是国民经济支柱产业，是打造GDP数据的主角，关系上下游众多产业的利益，关系上亿人的就业，关系财政收支，关系千家万户百姓的切身利益，牵一发动全身。从国家到地方政府，谁也不希望大跌，急跌，也跌不起。

但房价涨幅过猛，泡沫大了，还是要整顿整顿，挤一挤，跌一跌，更健康。日本的教训在那儿摆着呢。另外，老百姓的钱80%都捆绑到房子上了。房价越涨，绑得越牢。房子这样涨下去，其他的投资和消费如何拉动？经济如何振兴？控一控，跌一跌，可以抽离房地产市场上的部分资金，包括炒作资金、热钱，浇灌润泽其他领域。

中国人素来有安居乐业的观念，热衷于有自己的房子。对绝大多数老百姓来说，每个家庭手里一般也是有房子的，但房子的数量有限，大多是用来自住的，真正炒房的人还是少数。加上政策上的限购、限贷等严格调控，流动性进一步得到遏制。因此无论涨跌，对大多数老百姓都是住在自己的房子里，根本没有参与，大跌时，市场交易量有限，甚至是空跌。

有房子的，自己住的多，卖的少。没房子的，没资格、没钱的买不了。有钱的，限购限贷，冻结了一大批。有钱，也有资格的，大多也是买涨不买跌。于是我们看到限购限贷等调控政策之下，房地产成交很不活跃。盘子大，流动性差，变现周期相对长，操作复杂，大跌、急跌很难，相对稳定。房子既是消费品、也是投资品，还可以抗通胀。行情不好，也有很多人，守着房子或钱观望，不会轻易买卖。再怎么跌，房子还在，沉淀在百姓手里的多。

这一点和股市很不同。目前股市的总市值约为40万个亿，和房地产170~240万亿的市值没法比。股市盘子小，流动性强，变现容易，操作流程简便。行情使然，资金或可召之即来，可挥之而去，所以资金推动之下，易涨易跌，风险和收益都可能大于房地产市场。股票虽有投资的属性，但更多的属性是投机品，可以盆满钵满，有可能血本无归。行情一旦不好，很多人舍得壮士断臂，多杀多，大跌很容易。

3、房价现状缓跌缓升，“稳”字当先

各地住房的当地政策，供求关系，和各地的经济水平差别很大，因此房价差距很大，市场波动情况也呈多元化。综合来看，近年来日趋严格的调控政策，大多数地区总体上房价确有下跌，但跌幅不很深，和高点相比，下跌30%基本是参考极限。政策的边际效应递减，经过了一段时间的调控，目前属于缓跌缓升阶段，调控目标稳字当先。

供求关系使然，流动性和稳定性还是北上广深一线城市占先，房价相对抗跌。另外政策使然，有些城市的房价上涨相对较快。如天津，放松落户政策，使得人才涌入，房价快速上升。近日石家庄的入户政策实行零门槛，房价也在上涨。很多地区落户政策的陆续松动，都会促进落户人员购买商品房，推高房价。从某种意义上讲，各地的抢人大战就是抢钱大战，房地产和消费市场回暖大战。

根据 2019年2月国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，目前全国房价整体上小有回暖，以稳为主。其中北上广深新建住宅环比涨幅为0.3%，二手住宅也由跌转升，涨幅为0.1%。由此房价现状可窥一斑。

4、今后房价何处去？

我认为相当长的一段时间内缓跌是主基调，跌到所谓的政府认可的市场的合理价位，再进行横盘整理，等待政策导向。众所周知，我国的房地产市场并不是真正的市场经济，而是政府看不见的手在起主导作用。今后房价何处去，就靠政策导向和调控力度。目前看，今后国家层面还是会围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”这一主旨，继续坚持调控。

至于地方层面，则根据当地实际情况，八仙过海，各显神通的多元化政策不断演绎会成为常态。缓跌，“稳”字当先是主基调。一线城市尤为如此。其他大部分城市会随波逐流。只要政策不松绑，就缺乏流动性，就会相对稳定地保持缓跌的态势。

不过可以预料会有局部地区，为了拉动经济，效仿天津、石家庄效应，各出奇招，也会前仆后继。今后房价何处去，国家和地方政策将成为左右房价的主角。中长期来看，波动和反复是必然的，通胀和国际大环境也是不可忽略的因素。至于是否会有市场经济的报复性反应，就让我们拭目以待吧。政策也无法长期有悖于市场经济规律，不是吗？所以适时、适度是对顶层政策设计水平的挑战。